今年时间将近过半，楼市仍是交头清淡，无量空跌。连日的绵绵阴雨，令许多楼盘售楼部都拍苍蝇（广州谚语，没有看客的意思）。“问君能有几多愁，早知去年不高价拿地盖高楼”是当前众多开发商心中说不出的痛。

　　一个月前，部分楼市“大鳄”与地产元老合唱了一曲“楼市回暖颂”，和者众，楼市现况又如何呢？广州两个限价房楼盘在相互劈价，喊出4000元/平方米的房价，认购率竟然差过预期，楼市淡过水。

　　我斗胆冒天下之大不韪断言，楼市已经在冬季！理由如下：

　　一、银行信贷紧缩。自年初中央政府提出“双防”，执行从紧货币政策以来，在短短五个多月内五度提高银行存款准备金率，现时准备金率高达17.5%，即每吸收100元存款，有17.5元须上存人民银行不得放贷。同时，人民银行对商业银行实施严格的信贷规模控制，审批了的贷款如果没有规模指标也不能放贷。在紧缩政策下，开发商取得新增房地产开发贷款非常困难。而且，随着楼市持续不振，无需人民银行出手，商业银行都会自行减少房地产贷款，追收到期房地产贷款的力度将加大，开发商将面对巨大的财务压力。

　　二、上市受阻。去年中港股市畅旺，造就了一批中国地产新贵，多间新上市的地产公司都取得跳跃式发展，一时间“圈地→上市→再圈地→配股增发融资”成了中国房地产企业经典发展模式，我身边许多中小开发商朋友都在摩拳擦掌，高呼“王侯将相宁有种乎？”，誓言三年上市，五年追赶杨惠妍。但是，天有不测风云，今年国内外经济都面对滞涨困境，股市大幅下滑，恒大地产在香港上市受阻成了上述发展模式的拐点，包括富力地产回归A股等的众多房企上市计划都搁浅或延后。由于上市前大量圈地，上市搁浅令众多拟上市开发商面对到期无钱支付土地款的窘景，交齐土地款的土地又面对政府限期开发的约束，真是前无去路，后有追兵。

　　三、商品房客户群已经改变。去年为了遏制楼价疯涨，政府连续推出多项措施，最有杀伤力的是大量兴建政府保障型住房和限价房政策。以广州市为例，根据《广州住房建设规划（2006-2010年）》披露的计划推算，2008年约有1.5－2万套限价房上市，2009年约有2－3万套限价房上市，而2007年广州商品房成交量为8.8万套，即限价房供应量占总盘子的20%-30%。因限价房房价比商品房价低20%-30%，对中低收入阶层及新婚家庭极具吸引力，市场消化能力很强，许多住房刚性需求被限价房吸收。广州每年人才流动新增户籍人口约10万人，以3个人组成一个家庭简单测算，广州每年刚性住房需求约3万套，未来广州每年推出的限价房基本可以满足刚性住房需求。因此，现在商品房的客户群主要是多次置业的投资者阶层，即中产阶级及富豪阶层。中产阶级及富豪阶层的投资经验相对丰富，买是为了卖，他们在投资市场上往往买涨不买跌，开发商的营销伎俩很难“忽悠”他们，楼市不转势，投资者不入场。

　　四、财富负效应作用。今年中国股市下滑超过50%，CPI节节上升，已经产生财富负效应。面对CPI高涨，中低收入阶层生活困难，中产阶级及富豪阶层将减少消费，首先是减少买房，然后是减少买车、买衣服、下馆子……，最近媒体报道商场、酒楼的父亲节生意非常冷清，明显比母亲节差就是明证。根据当前经济形势判断，股市未见底，CPI未完全受控，我估计财富负效应将持续至明年下半年。

　　五、境外游资可能撤出。当前美元汇价已到1:6.88，为对抗国外油价、粮价及原材料价格暴涨输入的通涨，估计人民币升值会加快，预计今年底将达到1:6.3左右。国际普遍预期人民币升值的目标位是美元汇价1:5.5左右。如果今年底美元汇价达到1:6.3，未来人民币升值空间有限，境外游资可能撤出。据媒体报道，截至2008年4月底，我国外汇储备余额达17566.4亿美元，其中，4月份增长744.6亿美元，创单月外汇储备增长历史新高。除去当月外商直接投资（FDI）及外贸顺差后，“不可解释的部分”达501.8亿美元。有研究称，潜入国内炒人民币升值的境外游资累计达6500亿美元左右。这些数据无法考证，但有大量境外游资潜入国内炒人民币升值是肯定的，这些资金不可避免地有相当数量流入中国股市和楼市，一旦撤出，其对国内楼市的影响巨大。1990年代的日本楼市泡沫爆破，就是境外游资撤出引发，跌足十三年。当然，中国与当年日本不同，正处于城市化热浪中，估计只是中期调整。

　　楼市已经入冬了，开发商与购房者都应及时注意保温，以免冷伤风。